Al momento dell’acquisto di un immobile in Thailandia la tassazione si differenzia a seconda della modalità con cui l’immobile viene comprato:
- freehold di piena proprietà degli stranieri: può essere trasmesso per successione, la quota massima di appartamenti che possono essere ceduti con questa formula all’interno di un condominum è pari al 40-49% delle unità immobiliari (farang quote). Tassazione imposta di registro all’atto dell’acquisto pari al 3,6% del valore dichiarato.
- leasehold l’appartamento può essere posseduto da uno straniero con diritto di “abitazione” per un periodo di 30 anni rinnovabile. Formula spesso utilizzata per un investimento destinato alla locazione. Tassa di registro da pagarsi ogni 30 anni nella misura del 1,1% calcolata sul valore dell’acquisto.
- Appartamenti con rendita garantita (rental guarantee), è una formula di puro investimento con la formula di rendimento garantito che può variare da un minimo del 7% fino al 10 % annuo sul valore d’acquisto garantito per un minimo di 5 anni sino anche a 15/ 20 anni. Durante questo periodo le spese di manutenzione e gestione dell’appartamento graveranno sul gestore delle locazioni il quale provvederà ad accreditare la locazione al proprietario.
Inoltre in fase di acquisto è prevista una tassazione del 2% sulla differenza del valore effettivo di vendita ed un valore stimato dal governo in genere più basso del valore di vendita.
Per la registrazione di un contratto di locazione in Thailandia è prevista un’imposta di registro del 1% del canone d’affitto
In caso di cessione è prevista una tassazione sul valore valutato della proprietà con una deduzione in base agli anni di possesso (per un immobile rivenduto dopo tre anni dall’acquisto tassazione circa 7%). Non è prevista tassazione se l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale dal proprietario.
TASSAZIONE LOCALE
Per gli immobili posseduti in Thailandia è prevista una differente tassazione in base alla tipologia del proprietario.
Per le persone fisiche, la legge thailandese prevede una tassa, “house and land tax” che deve essere versata per tutti gli immobili a reddito, nella misura del 12,5% della rendita di locazione. Il versamento va effettuato ogni anno alle autorità fiscali locali entro la fine di febbraio.
È previsto un sistema di calcolo minimo della locazione su cui calcolare le imposte basato sul valore “annual asset value”.
Per i soggetti giuridici che posseggono immobili a reddito è prevista una tassazione dal 15-20% calcolata al netto delle spese connesse all’attività
E’ prevista anche una tassazione locale “local land tax” nella misura di 0,5%-1% del valore dell’appartamento che può variare a seconda del distretto dove è situato l’immobile.
CONVENZIONE ITALIA – THAILANDIA DOPPIE IMPOSIZIONI
L’Italia ha firmato in data 22/12/1977, una convenzione contro le doppie imposizioni dei redditi fra i due stati.
La tassazione dei redditi da locazione “redditi immobiliari” è disciplinata all’art. 6 della convenzione. Le Società straniere per poter operare sul territorio devo per legge registrarsi at the foreign business act ed ottenere una business license.
TASSAZIONE IN ITALIA
1) Persone fisiche
Indicazione nel QUADRO RW della dichiarazione dei redditi del prezzo di acquisto, calcolo dell’IVIE (imposta sul valore degli immobili all’estero) nella misura dello 0,76% calcolata in proporzione ai giorni di possesso nell’anno. Il versamento dell’imposta non è dovuto se non supera l’importo di Euro 200,00. Dal versamento dell’imposta IVIE è possibile detrarre l’imposta patrimoniale versata nello stato dove ubicato l’immobile al punto 3)TASSAZIONE LOCALE (LOCAL LAND TAX)
Per un privato residente in Italia l’immobile posseduto all’estero genera redditi diversi (art. 67 TU). I redditi da locazione netti andranno quindi indicati al rigo RL 12 del modello unico PF.
Compilando il quadro CE del modello unico PF sarà possibile recuperare l’imposta trattenuta dallo stato estero sul reddito da locazione (sarà necessario documentare il versamento con apposita ricevuta). Il recupero dell’imposta estera è previsto nella misura massima e non oltre l’imposta italiana applica sul reddito di locazione prodotto all’estero.
In caso di cessione dell’appartamento, prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto l’eventuale plusvalenza dovrà essere tassata anche in Italia indicando la plusvalenza nel rigo RL6 del modello unico.
2) Persone giuridiche
Ai sensi dell’Art 165 TU le imposte pagate nello stato estero per l’attività di locazione saranno recuperate attraverso la compilazione del quadro CE della dichiarazione dei redditi.
Per le persone giuridiche non si applica in Italia la tassazione IVIE, ne è prevista la compilazione del quadro RW, come invece previsto per le persone fisiche.
Per le persone fisiche si segnala l’obbligo di dichiarare il possesso di conti corrente all’estero (indicazione del saldo giacenza media dell’anno mod. RW), quando il saldo del conto nel corso dell’anno ha superato l’importo di € 15.000,00. Si ricorda che l’obbligo del pagamento dell’imposta IVAFE (imposta di bollo sui conti correnti) scatta quando il saldo medio dell’anno ha superato l’importo di € 5.000,00.
Da ultimo si segnala che la Thailandia applica lo scambio di informazioni fiscali con altri paesi e quindi non è inserito nella Black List.